Lancement de l'étude

Depuis près de 40 ans, le Comité Logement du Plateau Mont-Royal (CLPMR) défend les droits des locataires dans un quartier en profonde évolution où ceux-ci sont rarement pris en compte. Le 5 février dernier, le CLPMR lançait une brochure intitulée « Portrait de la gentrification sur le Plateau Mont-Royal : plus le Plateau est IN, plus les locataires sont OUT ». Pas moins d’une centaine de personnes se sont ainsi réunies au Quai des Brumes pour entendre Paule Lespérance présenter les faits saillants de l’étude.

D’entrée de jeu, la brochure du CLPMR définit la gentrification comme « un processus selon lequel la population d’un quartier urbain central est remplacée par une population provenant d’une classe plus aisée. (p. 2) » Les résidantEs des classes supérieures sont d’ailleurs loin d’être les seuls acteurs de ce processus, qui implique également les promoteurs immobiliers, les administrations municipales et d’autres acteurs encore.

Le phénomène de la gentrification d’un quartier se déploie généralement en quatre temps. D’abord, on voit l’arrivée de ceux qu’on nomme les pionnierEs de la gentrification, qui sont issus de professions intellectuelles ou artistiques et qui profitent souvent de logements et d’espaces vacants à faible coût. Petit à petit, le phénomène devient visible, l’arrivée de ménages mieux nantis attirant l’attention des promoteurs immobiliers qui commencent à s’intéresser au quartier.

Si les prix des loyers avaient déjà commencé à augmenter à ce moment, ils grimpent rapidement avec l’intensification des déplacements, souvent favorisés par des politiques publiques de revitalisation dont les nouveaux arrivants profitent bien davantage que les résidantEs de longue date. Finalement, la gentrification du quartier se matérialise par des opérations spéculatives sur les immeubles et les terrains qui achèvent de rendre le quartier inaccessible aux résidantEs les moins nantiEs, dont les locataires au premier chef.

Le Plateau « branché » et le difficile accès au logement

Historiquement, le Plateau Mont-Royal était un quartier ouvrier densément peuplé (on comptait 176 000 résidantEs en 1966) qui a cependant vu sa population fondre de plus de 40% au cours des 40 dernières années, principalement entre 1966 et 1981. Plusieurs ouvriers quittent alors le quartier suite à la fermeture de nombreuses manufactures, alors que d’autres résidantEs, plus favoriséEs, vont s’installer en banlieue de Montréal.

Attirés par les nombreux espaces vacants à prix abordables, artistes et intellectuels ont alors peuplé certains secteurs du quartier, lui donnant sa réputation de lieu d’effervescence créative. La Ville met également sur pied, au début des années 1980, des plans de revitalisation de différentes artères commerciales (Prince-Arthur, Duluth, Rachel, Mont-Royal et Saint-Laurent) et de subventions à la rénovation d’immeubles, alors que les ménages aisés affluent.

Progressivement, à mesure que l’évaluation foncière des immeubles augmente, les taxes municipales et le coût des loyers suivent le mouvement. Au cours des 10 dernières années, le loyer moyen d’un 41/2 sur le Plateau est ainsi passé de 457$ à 818$ par mois, soit une hausse de 79%, alors que le loyer pour un même logement augmentait de 53% dans le reste de la ville. Pour les ménages à faible revenu, soit 37% des ménages du Plateau, ces augmentations signifient concrètement qu’une part plus importante de leur budget est dédiée au logement. Selon le recensement de 2006, pas moins de 23% des ménages (ou 20 000 résidantEs) de l’arrondissement y consacraient la moitié de leurs revenus. Loin de n’être que le quartier branché dépeint par les médias, le Plateau Mont-Royal abrite également une population diversifiée dont une part importante subit durement les contrecoups de cette gentrification du quartier.

Depuis le tournant des années 2000, le retour de la spéculation immobilière rend la situation des locataires – soit les trois quarts de la population du Plateau – encore plus problématique, alors que se multiplient les évictions et les transformations de logements en condos. Une étude de Projet Montréal à ce sujet démontre que 14 000 logements du Plateau ont été convertis en condos, dont les quatre cinquièmes au cours des 10 dernières années. Si une législation existe bien pour contrer ce genre d’opérations, les promoteurs et spéculateurs arrivent aisément à la contourner.

Selon Raphaël Lamy, du CLPMR, « on est toujours dans le minimalisme au niveau de l’intervention de l’État. L’État n’est pas complètement absent, il développe du logement social, mais au compte-goutte. Au niveau de l’encadrement des relations propriétaires-locataires, oui, il y a la Régie du logement, mais dans la réalité il y a un rapport de force qui est vraiment inégalitaire au profit des propriétaires, qui utilisent la loi à leurs fins. »

Se mobiliser pour le droit au logement pour tous

Pour le CLPMR, seule la lutte et la mobilisation peuvent freiner le processus de gentrification du Plateau Mont-Royal. Le soutien des pouvoirs publics est à cet égard essentiel, tant pour mettre à jour la loi existante (qui date de 1987), que pour encadrer le développement de l’arrondissement : « Les pouvoirs publics doivent continuer à investir dans le développement et l’aménagement urbain, mais il doivent le faire de manière équitable, de manière à garantir le droit à la ville pour tous et toutes. (p. 16) »

En ce sens, le document du CLPMR émet une série de propositions qui soulignent l’importance capitale du logement social pour préserver la diversité du tissu social et communautaire du Plateau :

  • Des investissements publics dans le logement social;
  • Une réserve foncière destinée exclusivement au logement social;
  • L’inclusion de 30% de logement social dans tout projet de développement;
  • Le contrôle obligatoire et universel des loyers;
  • Un moratoire efficace sur la conversion des logements en condos;
  • L’interdiction des reprises de logement et des évictions tant que le taux d’occupation des logements sera sous la barre des 3% (soit l’équilibre souhaité du marché);
  • Une vision globale du développement urbain favorisant le maintien de la population dans son quartier plutôt que l’investissement immobilier.

Rappelant que ce sont d’abord les habitants d’un quartier qui en animent la vie communautaire, le CLPMR appelle à un développement urbain centré sur les personnes et la justice sociale, laquelle ne peut advenir sans que soient mises en place des politiques de redistribution de la richesse. « Plus le Plateau est IN, plus les locataires sont OUT » nous montre avec éloquence qu’une importante lutte en ce sens reste à mener.

« Pour nous, ça oriente nos luttes futures, sur quoi tabler pour pouvoir freiner ce mouvement-là (de la spéculation et de la gentrification) qui, pour nous, n’est pas irréversible en soi. Ce sont des acteurs qui sont derrière ça. Par exemple, il y a des spéculateurs, des promoteurs qui se rencontrent pour se donner des formations sur comment évincer des locataires et, derrière ça, il y a des pouvoirs municipaux et provinciaux qui n’interviennent pas trop là-dedans. Nous, on va se présenter là-bas pour manifester notre désaccord avec ces pratiques et faire valoir les droits des locataires », de dire Raphaël Lamy.

Pour plus d’information sur la question de l’habitation sur le Plateau Mont-Royal, consulter le Cahier habitation de la CDC ASGP

 

Télécharger l’étude « Plus le Plateau est IN, plus les locataires sont OUT » du CLPMR

 

Marc Ouimet
Pour la Corporation de développement communautaire Action Solidarité Grand Plateau (CDC-ASGP)